La loi du 13 juillet 2006 "portant engagement national pour le logement" comporte réforme de l'action en démolition résultant d'une construction irrégulière

 En matière de construction irrégulière, il convient de rappeler, pour éviter une confusion courante :

- Que l'action des propriétaires voisins, en démolition ou en indemnisation, ne peut reposer qu’exceptionnellement sur l'inobservation des règles d'urbanisme, qu'il appartient à la seule administration de sanctionner, par l'engagement, par exemple, de poursuites correctionnelles, après constat de l'infraction.

- Que le fondement privilégié de l'action du propriétaire voisin demeure celui, purement civil, de l'existence d'un trouble anormal du voisinage.

Les règles civiles et administratives sont ainsi par principe indépendantes.

L'existence d'un trouble, et donc d’un intérêt à agir en démolition, se trouve cependant d'autant plus aisé à démontrer, en cas de construction non conforme aux règles d'urbanisme.

Le code de l'urbanisme a donc été amené à réglementer l'exercice de l'action civile en démolition fondée sur la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique.

L'Art. L. 481-13 de ce même code cantonnait l’exercice de cette action dans un délai de cinq ans suivant l'achèvement des travaux.

En préalable ou en parallèle de son action civile en démolition, le voisin lésé devait bien évidemment saisir la juridiction administrative en annulation du permis de construire estimé contraire aux règles d'urbanisme applicables.

La loi du 13 juillet 2006 a sensiblement modifié ces règles de procédure.

L'action en démolition ne saurait plus aujourd'hui être engagée sans annulation préalable de l'autorisation de construire, dans le cadre d'un recours en excès de pouvoir.

Sur décision d’annulation définitive (soit en pratique décision du Tribunal, passé le délai d'appel, ou décision de la Cour Administrative d'appel), le voisin lésé disposera désormais d'un délai de 2 ans pour saisir le Tribunal Civil aux fins de démolition, à peine de forclusion une fois ce délai écoulé.

L'intéressé disposera d'ailleurs dans le même délai d'une action en indemnisation à l'encontre du "constructeur", disposition qui implique donc aujourd'hui les techniciens du bâtiment, que l'on fait Juge de la régularité d’une construction pour laquelle un permis a effectivement été délivré...

Si cette double action constitue une garantie supplémentaire pour les voisins éventuellement lésés, ces derniers ne doivent pas oublier :

- Que le recours en excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis doit être engagé dans le délai de 2 mois de la plus tardive des deux dates correspondant à l'affichage en mairie, ou à l'affichage du permis sur le terrain,

- Que leur action civile se trouve désormais elle-même enfermée dans un délai de 2 ans de la décision administrative définitive, délai potentiellement plus court que celui dont ils disposaient antérieurement à compter de l'achèvement des travaux.

Il n'est pas à souligner que poursuivre la démolition des constructions existante n'est pas une initiative bénigne, et qu'elle peut en cas d'échec se solder par d'importants dommages à la charge du demandeur téméraire.

En cela, l'obligation qui lui est faite aujourd'hui de se soumettre au préalable de l'action administrative en annulation n'est sans doute pas une tracasserie inutile, mais une mesure propre à limiter les actions en démolition aux seules situations qui le justifient.

Jean Claude MONCEAUX